Caporalato, subappalto e appalti non genuini nella filiera immobiliare

degli Avvocati Riccardo Rossotto e Alessio Totaro, partner dello Studio RPLT

Dalla costruzione degli immobili ai servizi di facility management: perché le censure della Procura di Milano riguardano tutto il settore

Le indagini condotte dalla Procura di Milano sugli appalti nel mondo della logistica, della moda, del food e delle delivery, hanno avuto il merito di portare alla luce un dato che il mercato (anche quello immobiliare) non può più permettersi di ignorare: il rischio di sfruttamento del lavoro e di intermediazione illecita non riguarda soltanto comparti tradizionalmente esposti, ma tende a radicarsi in tutte le filiere lunghe, frammentate e caratterizzate da un’elevata pressione sui costi.
In questa prospettiva, il settore immobiliare si presenta come un ambito particolarmente sensibile, perché la sua struttura produttiva è naturalmente articolata in una pluralità di affidamenti, subaffidamenti, specializzazioni e servizi esternalizzati.

Le contestazioni emerse in questi anni hanno mostrato come strumenti contrattuali astrattamente leciti — appalto, subappalto, somministrazione, distacco — possano essere piegati a finalità del tutto diverse da quelle per cui l’ordinamento li consente.
Il punto, infatti, non è il ricorso all’esternalizzazione in sé, che costituisce una componente fisiologica dell’organizzazione d’impresa, bensì il suo utilizzo talvolta distorto per comprimere il costo del lavoro, scaricare la compliance sugli anelli più deboli della catena e schermare, dietro una regolarità solo formale, situazioni sostanzialmente illecite.

Sotto il profilo normativo, il primo riferimento è rappresentato dall’art. 603-bis c.p., che disciplina l’intermediazione illecita e lo sfruttamento del lavoro, cioè il fenomeno comunemente definito come caporalato. La fattispecie punisce non solo chi recluta manodopera da destinare al lavoro presso terzi in condizioni di sfruttamento, ma anche chi utilizza, assume o impiega lavoratori approfittando del loro stato di bisogno.
Gli indici di sfruttamento individuati dal legislatore sono noti: retribuzioni palesemente difformi dai contratti collettivi, reiterate violazioni della disciplina su orari, riposi e ferie, inosservanza delle norme di sicurezza, condizioni degradanti di lavoro o di vita.
È una norma che, sebbene spesso associata nell’immaginario collettivo al lavoro agricolo, trova oggi applicazione in contesti economici molto più ampi e sofisticati.

Su un piano contiguo si collocano poi l’appalto non genuino e la somministrazione illecita di manodopera. L’appalto è lecito quando l’appaltatore organizza autonomamente i mezzi necessari all’esecuzione della prestazione, esercita effettivamente il potere direttivo sui lavoratori impiegati e assume su di sé il rischio d’impresa.
Quando, invece, il soggetto formalmente qualificato come appaltatore si limita a fornire personale, senza una reale autonomia organizzativa, mentre il committente impartisce istruzioni, stabilisce tempi, modalità e priorità operative, l’appalto perde genuinità e si avvicina pericolosamente a una somministrazione irregolare, se non abusiva.

È proprio questo il nucleo delle censure che emerge nelle ricostruzioni investigative più recenti, il problema non viene individuato soltanto nel singolo fornitore inadempiente o nella cooperativa priva di solidità patrimoniale, ma nel modello economico complessivo. In altri termini, l’attenzione si sposta dall’ultimo anello debole della catena al soggetto che quella catena la costruisce, la governa e ne trae il vantaggio economico principale.
Quando il servizio viene affidato a condizioni economiche palesemente incompatibili con il rispetto dei minimi retributivi, degli oneri contributivi, della sicurezza e dell’organizzazione genuina dell’impresa, il tema non è più soltanto l’irregolarità del fornitore: diventa la responsabilità del committente che quel sistema ha reso possibile o ha accettato come fisiologico.

Trasferito nella filiera immobiliare, questo schema risulta quasi paradigmatico. Già nella fase di costruzione dell’immobile il rischio è evidente. Il developer o il general contractor affida lavorazioni complesse a una pluralità di imprese, che a loro volta subappaltano segmenti ulteriori dell’opera: scavi, fondazioni, carpenteria, impiantistica, finiture, movimentazione materiali, pulizie di cantiere, guardiania.
A ogni passaggio della catena si rischia l’aumento dell'opacità, si riduce la tracciabilità del datore di lavoro effettivo e cresce il rischio che il prezzo dell’appalto venga reso sostenibile solo attraverso compressioni illecite del costo del lavoro.
Non è raro, in questi contesti, che lavoratori formalmente assunti da una microimpresa o da una cooperativa operino in concreto sotto il coordinamento sostanziale del soggetto posto al vertice della commessa, utilizzandone mezzi, seguendone direttive e integrandosi stabilmente nel ciclo produttivo del cantiere.

Ma il problema non si esaurisce con la consegna dell’edificio. Anzi, in molti casi si ripresenta in modo ancora più subdolo nella fase successiva, quella della gestione e valorizzazione dell’immobile.
Tutto il comparto del facility management è strutturalmente esposto: pulizie, reception, portierato, vigilanza non armata, manutenzione ordinaria, gestione impianti, handling interno, facchinaggio, cura del verde, servizi ausiliari. Si tratta di attività ad alta intensità di manodopera, spesso affidate attraverso gare o procedure comparative in cui la leva del prezzo finisce per dominare ogni altra considerazione.
Quando il corrispettivo è eccessivamente ribassato, il rischio non è astratto: è altamente probabile che l’equilibrio economico dell’appalto venga recuperato incidendo sui diritti dei lavoratori, attraverso riduzione fittizia delle ore, sottoinquadramenti, irregolarità contributive, turnazioni incompatibili con la disciplina di legge o utilizzo di personale formalmente autonomo ma sostanzialmente eterodiretto.

Il discrimine giuridico, in questi casi, resta quello dell’organizzazione propria dell’appaltatore. Un appalto è genuino se l’appaltatore è un vero imprenditore e non un semplice contenitore di manodopera. Deve organizzare il servizio con una propria struttura, assumere decisioni gestionali, sopportare il rischio economico dell’operazione, dirigere realmente i propri dipendenti.
Se questi elementi mancano, il contratto di appalto diventa uno schermo e la prestazione si riduce a una mera messa a disposizione di lavoratori. In tal caso, oltre ai rimedi giuslavoristici e sanzionatori, si apre la questione della responsabilità del committente.

Ed è proprio su questo punto che l’approccio investigativo degli ultimi anni appare più severo e, al tempo stesso, più moderno. Non è più sufficiente, per la committente, invocare una formale estraneità rispetto al personale impiegato nell’appalto. L’idea di completa segregazione tra la struttura imprenditoriale del committente e quella degli appaltatori regge sempre meno, soprattutto quando la committente seleziona il fornitore esclusivamente sul criterio del massimo ribasso, tollera subappalti a cascata, non verifica il costo del lavoro, non controlla chi opera realmente nei siti, non presidia turni, badge, sicurezza, contratti applicati e regolarità contributiva. In questi casi la distanza giuridica tra committente e illeciti di filiera rischia di diventare solo apparente.

Le conseguenze sono rilevanti sotto tutti i profili. Sul piano civile e lavoristico opera la responsabilità solidale del committente per i crediti retributivi e contributivi maturati dai lavoratori impiegati nell’appalto.
Sul piano penale, nei casi più gravi, può venire in rilievo il concorso nel reato di intermediazione illecita e sfruttamento del lavoro, quando risulti che il soggetto apicale della filiera abbia consapevolmente tratto vantaggio da condizioni contrattuali incompatibili con la legalità del lavoro.
Per le società, inoltre, il rischio si estende alla responsabilità da reato degli enti ex d.lgs. 231/2001, con possibili sanzioni pecuniarie e interdittive di forte impatto.

La vera lezione che il settore immobiliare dovrebbe trarre da queste vicende è che la legalità del lavoro non si garantisce con formule di stile o clausole standard inserite nei contratti.
Serve, piuttosto, una progettazione seria della catena di appalto. Questo significa limitare la frammentazione dei subaffidamenti, verificare ex ante la sostenibilità economica delle offerte, controllare il rispetto del CCNL applicato, monitorare badge, presenze, turni, formazione e sicurezza, pretendere trasparenza sui fornitori di secondo e terzo livello, costruire audit effettivi e non meramente documentali.
Significa, in definitiva, comprendere che nella filiera immobiliare non si acquista mai soltanto un’opera o un servizio: si acquista anche il modo in cui quel risultato viene prodotto.

E oggi, proprio sul terreno della compliance, non è più sufficiente un controllo occasionale, cartolare o frammentato. Per essere realmente e pienamente compliant occorre predisporre un sistema stabile di verifiche, capace di intercettare tempestivamente le anomalie lungo tutta la filiera: dalla congruità economica dell’offerta rispetto al costo del lavoro, alla coerenza tra monte ore, turnazioni e corrispettivi contrattuali; dalla regolarità contributiva e retributiva dei fornitori, alla corretta applicazione dei contratti collettivi; dalla tracciabilità degli accessi nei siti e nei cantieri, alla corrispondenza tra personale formalmente dichiarato e personale effettivamente impiegato.

Si tratta di controlli che, fino a pochi anni fa, erano spesso affidati a verifiche sporadiche, manuali e inevitabilmente incomplete. Oggi, invece, possono essere eseguiti in maniera molto più precisa, spedita, capillare e organizzata mediante tool informatici, piattaforme di vendor monitoring, sistemi digitali di controllo accessi e presenze, strumenti di data analysis e incrocio documentale, capaci di leggere in modo integrato dati contrattuali, retributivi, contributivi e operativi.
L’impiego di questi strumenti non elimina il rischio in sé, ma consente al committente di trasformare la compliance da adempimento formale a presidio sostanziale, continuo e verificabile.

Per questa ragione, dalla costruzione dell’immobile fino alla gestione quotidiana dei servizi, caporalato, subappalto patologico, appalti non genuini e somministrazione illecita non sono anomalie marginali, ma rischi strutturali di sistema. E il messaggio che proviene dalle indagini milanesi è netto: quando l’esternalizzazione smette di essere organizzazione efficiente dell’impresa e diventa soltanto un modo per comprare lavoro sottocosto, il confine tra lecita gestione del business e illecito si assottiglia fino quasi a scomparire.
In questo scenario, la vera differenza non la fa la sola architettura contrattuale, ma la capacità del committente di dimostrare di avere costruito un presidio di controllo serio, continuo, documentato e tecnologicamente adeguato sull’intera filiera.